Tanah adat di Negeri Sembilan diperkenalkan menerusi penguatkuasaan Fasal 6(iv) Enakmen Pegangan Tanah Adat iaitu Bab 215 No 1 Tahun 1926. Tanah adat yang diperkenalkan di bawah Enakmen berkenaan mempunyai sekatan kepentingan yang menyatakan bahawa “tiada tanah adat yang boleh dipindah milik, digadai, atau dipajak tanpa persetujuan Lembaga Tanah Adat“. Sekatan kepentingan yang tercatat dalam surat hakmilik atau geran tanah merupakan had sekatan atau penyelamat yang menghalang pindah milik tanah-tanah berkenaan daripada suku pemilik kepada suku yang berlainan. Tanah-tanah adat dimiliki golongan wanita yang diberi keutamaan pemilikan dan perlindungan untuk memiliki hartanah.

Sekatan kepentingan pemilikan tanah itu dicatat dalam surat hakmilik atau geran tanah. Secara positif, sekatan kepentingan merupakan jaminan yang menyekat tanah-tanah adat daripada dijual beli dengan mudah untuk dimajukan. Akibatnya, pegangan tanah tidak terhakis dan berkurangan. Sebaliknya, secara negatif pula, sekatan menghalang tanah berkenaan daripada dimajukan. Apabila tanah-tanah berkenaan dimiliki golongan wanita dan hanya boleh dipindah milik dengan kebenaran Lembaga Tanah Adat, apa yang sering terjadi adalah kelulusan tidak diperoleh dengan mudah untuk dijual beli atau dimajukan. Pengkaji tanah di Universiti Glasgow, Scotland Profesor MacTaggart David Adams menyatakan tanah tidak boleh dipindah milik kepada pembeli yang juga pemaju, menjadikannya ia terbiar dan tidak dapat dimajukan.

Kelulusan dan aktiviti tanah-tanah adat banyak bergantung pada keputusan ahli Lembaga Tanah Adat sama ada untuk dipajak, digadai, dijual beli atau dimajukan. Sekiranya, keputusan tidak diperoleh, atau lambat dibuat, atau syarat-syarat pajakan yang dikenakan kurang sesuai, pembangunan tanah-tanah adat akan terencat selain ia terbiar dan ketinggalan daripada arus pembangunan.

Ada tanah-tanah adat yang hanya dibenarkan dipajak selama tempoh yang pendek seperti tiga tahun sahaja. Akibatnya, pemaju yang memajak hanya memajukan tanah berkenaan untuk tujuan pertanian jangka pendek disebabkan tempoh pelaburan yang singkat. Dalam konteks ini, tanah-tanah adat berkenaan hanya ditanam dengan tanaman kontan sahaja. Keadaan ini menunjukkan bahawa tanah berkenaan tidak dapat dimajukan pada tahap lebih baik.

Apabila pembangunan fizikal negara melimpah dari Bandaraya Kuala Lumpur hingga ke daerah seperti Sepang dengan pembinaan Lapangan Terbang Antarabangsa Sepang dan Litar Formula One Antarabangsa Sepang, pembangunan dilihat berlaku di Bandar Baru Nilai dan kawasan sekitarnya serta meningkatkan lagi peluang pekerjaan di sekitar kawasan berkenaan. Peluang pekerjaan yang banyak telah menarik tenaga kerja yang ramai dari kawasan di sekitarnya seperti Seremban dan Nilai.

Pembangunan Bawa Pulangan

Impak daripada perubahan ini, menyebabkan tenaga kerja berkurangan di Negeri Sembilan secara keseluruhan. Keadaan ini memberi kesan teruk kepada tenaga kerja untuk memajukan tanah-tanah adat di kawasan seperti Kuala PIlah, Rembau dan sebagainya. Akibatnya, tanah-tanah adat semakin tidak dikerjakan, penghasilan semakin berkurangan dan keluasan tanah-tanah adat yang terbiar semakin meningkat. Justeru itu, jalan penyelesaian yang bijaksana dan lestari perlu dicari.

Kanun Tanah Negara yang dikuatkuasakan pada 1965 memperuntukkan pemajuan berasaskan pajakan jangka panjang bagi membangunkan tanah-tanah yang berpotensi tetapi mempunyai sekatan kepentingan yang menghalangnya. Pajakan tapak jangka panjang secara ‘ground rent’ atau ‘peppercorn rent’ diperkenalkan di England beratus tahun dahulu dan berjaya menambah nilai tanah dengan memajukan tanah kosong tetapi mempunyai potensi pembangunan. Hartanah siap dimajukan dengan bangunan akan dikembalikan kepada pemilik asal tanah apabila pajakan panjang berakhir. Sehubungan itu, pemilik asal tidak berdepan risiko dan memperoleh aliran pulangan kewangan setiap tahun. Malah, kepentingan dan pegangan hartanah tidak terlepas daripada tangan mereka.

Tanah-tanah adat boleh juga dimajukan di bawah Enakmen Pegangan Tanah Adat 1926 dengan meminda fasal berkaitan sekatan kepentingan berkenaan supaya pembangunan menggunakan kaedah pajakan boleh dilaksanakan. Sudah tentu, kelulusan Lembaga Tanah Adat yang berkaitan perlu diperoleh terlebih dahulu. Untuk itu, kesedaran dan pengetahuan semua pihak yang berkepentingan perlu dipimpin supaya memahami undang-undang tanah, pentadbiran tanah dan pembangunan tanah perlu dilakukan dengan berhati-hati. Untuk menepati pepatah ‘sepakat membawa berkat’, sebuah Jawatankuasa Pembangunan Bersama bagi memajukan tanah-tanah adat perlu ditubuhkan di pelbagai peringkat mengikut kesesuaian.

Kaedah Wakaf

Satu cara lagi untuk memajukan Tanah Adat adalah melalui wakaf. Sebenarnya terdapat banyak kaedah untuk memajukan tanah cara wakaf. Wakaf telah digunakan pihak Majlis Agama Islam Pulau Pinang (MAIPP) sebagai pemegang amanah tunggal bukan pemilik dengan usaha sama bank dan pemaju membangunkan Taman Wakaf Seetee Aishah. Kaedah itu berjaya menyelesaikan masalah pewarisan dan pindahmilik hartanah wakaf serta memberikan pulangan dan manfaat yang besar kepada pewakif dan pewaris-pewaris tanah berkenaan.

Kaedah wakaf juga digunakan untuk memajukan tanah di seluruh Negeri Sembilan seperti Hotel Wakaf Allson Kelana di Port Dickson yang melibatkan kerjasama di antara Majlis Agama Islam Negeri Sembilan dengan beberapa agensi kerajaan yang lain. Berdasarkan kejayaan memajukan tanah-tanah wakaf yang sedia ada di seluruh Negeri Sembilan, tidak mustahil kaedah pemajuan yang serupa boleh dilaksanakan untuk memajukan tanah-tanah adat menggunakan cara wakaf. Namun demikian, sudah tentu hukum hakam wakaf perlu dipatuhi sepenuhnya.

Ringkasnya, apabila tanah-tanah adat hendak dimajukan, segala peraturan bertulis dan tidak bertulis perlu dipatuhi. Semua pemilik dan ahli keluarga mereka perlu disantuni sebaik-baiknya. Pentadbir dan ahli Lembaga Tanah Adat perlu dibawa berbincang sebaik-baiknya. Segala hukum hakam berkaitan wakaf dipatuhi. Apabila dimajukan, pemilik akan menerima bahagian syer mereka. Manakala pewaris pula akan menerima manfaat selama-lamanya. Pahala pewakif akan mengalir hingga ke hari kiamat.

Maka, jelaslah bahawa wakaf adalah pelaburan abadi. Wakaf yang dijalankan dengan sempurna bukan sahaja membawa manusia ‘bertaqarrub’ atau mendekatkan diri kepada Allah, malah menyelesaikan masalah kepemilikan bertindih, kekurangan modal kewangan, risiko pembangunan dan sebagainya. Bagi kaedah wakaf zurri pula, manfaat wakaf pula diagih-agihkan kepada semua pewaris sehingga hari kiamat.

-- BERNAMA

Prof Dr Ismail Omar adalah Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (PERTAMA) dan pensyarah dalam bidang hartanah di Universiti Tun Hussein Onn Malaysia.