YURAN PENYENGGARAAN : CULAS BAYAR, ‘BOM JANGKA’ BAKAL CETUS PADAH BESAR

Oleh Abdul Hamid A Rahman

Bahagian kedua siri artikel ini mengetengahkan kesan domino akibat kegagalan melunaskan bayaran yuran penyenggaraan ke atas nilai hartanah serta persekitaran tempat tinggal. Berdasarkan kajian kes sebenar, kami meninjau bagaimana salah pengurusan kewangan dan jurang penguatkuasaan boleh menyumbang kepada kemerosotan hartanah strata serta tindakan yang boleh diambil bagi mengelak krisis berkaitan.

bootstrap slideshow

KUALA LUMPUR, 12 Mac (Bernama) -- Isu culas atau kegagalan melunaskan bayaran yuran penyenggaraan adalah krisis berpanjang yang jika tidak ditangani, boleh menjadi bom jangka yang memberi ancaman besar ke atas nilai hartanah serta persekitaran tempat tinggal.

Ia lazimnya bermula dengan sikap sekumpulan kecil penyewa bertindak menangguhkan atau sengaja enggan membuat bayaran yang hanya memberi bebanan kewangan ketara ke atas pihak Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan pengurus hartanah.

Dana kewangan yang kian menyusut menyebabkan aspek penyenggaraan penting diabaikan, keselamatan meruncing dan kawasan umum yang ada akhirnya turut rosak.

Apa yang bermula daripada sekadar satu isu kecil, sebaliknya berleluasa yang hanya menjejaskan keseluruhan persekitaran tempat tinggal.

Bagi pemilik bertanggungjawab yang jujur membuat pembayaran, sudah pasti kecewa apabila sumbangan mereka sebaliknya tidak mendatangkan hasil.

Jika isu penyenggaraan itu melarat, pastinya mereka mula mempersoalkan keadilan sistem itu, sekali gus mengundang lebih banyak perbuatan culas dan memburukkan lagi bebanan kewangan.

Realitinya, kemelut itu tidak berakhir di situ dan hartanah strata yang disenggara dengan buruk bukan setakat kehilangan nilai tetapi turut menjejaskan pembangunan di sekitarnya selain membebankan keseluruhan komuniti di kawasan berkenaan.

Apakah ada pihak yang sanggup melabur dalam hartanah yang disenggara baik dan indah namun bersebelahan dengan hartanah yang keadaannya merosot dan dihimpit pelbagai isu? Jawapannya jelas - Tidak.

Sehubungan itu, JMB atau Perbadanan Pengurusan (MC), pihak berkuasa dan penduduk perlu bekerjasama bagi menguatkuasakan dasar pembayaran yang tegas, memastikan ketelusan kewangan dan memupuk budaya bertanggungjawab secara bersama  - sebelum keadaan sudah terlambat.

JMB, MC Diasak Pergelutan Kewangan

Bagi JMB seperti pangsapuri Palma Puteri dan Palma Perak di Kota Damansara, Petaling Jaya di Selangor, usaha mengutip yuran penyenggaraan kekal menjadi cabaran utama.

Pengerusinya, Aulia Fahriza Nusyirwan, hanya 25 peratus daripada penduduk yang membayar tepat pada masanya dengan tunggakan sudah berjumlah RM225,000 setakat Januari 2025.

“Jumlah sebesar itu amat penting untuk JMB seperti kami,” katanya.

Malah, beliau mengingatkan, sekiranya pemilik terus menerus culas membayar yuran penyenggaraan itu, perkhidmatan penting berkemungkinan terpaksa ditangguhkan atau dihentikan untuk sementara.

Perkhidmatan keselamatan pula mungkin perlu dikurangkan dan baik pulih penting, khususnya lif, akan ditunda. Walaupun kos pembersihan dan pencahayaan secara relatifnya stabil, aspek penyenggaraan lif adalah antara beban kewangan paling ketara.

Aulia Fahriza berkata biarpun yuran dikenakan mereka juga adalah antara yang terendah berbanding pembangunan sama yang lain, namun usaha kutipan yuran itu kekal mencabar.

Yuran penyenggaraan penduduk Palma Puteri membayar RM66 sebulan manakala Palma Perak dikenakan RM104 dan pangsapuri lain mengenakan yuran lebih RM100 dengan ada unit bertingkat lebih tinggi, khususnya dengan kemudahan lif mengenakan RM200 dan ke atas.

Bagi mendapatkan tunggakan itu, JMB secara drastik bertindak menggunakan langkah seperti mengeluarkan surat tuntutan (LOD) menerusi pihak peguam.

Sebelum ini, katanya, ahli jawatankuasa terdahulu bertindak menerusi libat urus secara langsung dengan menemui penduduk terbabit, namun hanya berakhir dengan kebuntuan. Sebaliknya, JMB kini bertindak mengeluarkan notis dan peringatan, menyenaraikan baki tertunggak oleh unit berbanding meletakkan nama penghuni dalam usaha mengelak konflik secara langsung.

“Bagaimanapun, saya mendapati perbuatan culas ini lazimnya lebih disebabkan oleh sikap berbanding masalah kewangan. Ada penduduk yang sengaja enggan membayar hanya kerana alasan kecil seperti pintu rosak atau sampah yang tidak dikutip walaupun isu ini dapat ditangani sewajarnya.

Bagi mengatasi masalah tunggakan itu, Aulia Fahriza mencadangkan pendekatan alternatif - membayar bil utiliti secara langsung kepada JMB yang dapat meningkatkan keupayaan penguatkuasaan dan kadar kutipan.

“Jika utiliti dibayar melalui JMB, penguatkuasaan boleh menjadi lebih ketat, mengurangkan tekanan kewangan dan meningkatkan pematuhan pembayaran berkenaan," katanya.

Menerusi cara itu, katanya, mereka yang ingkar akan menghadapi natijahnya secara serta-merta seperti perkhidmatan utiliti itu diputuskan untuk sementara, sekali gus menjadi kaedah memadai bagi mengelak sikap culas.

Aulia Fahriza berkata menerusi penguatkuasaan yang lebih baik, kadar kutipan dapat dipertingkatkan dari semasa ke semasa, memastikan penyenggaraan hartanah yang mampan dan kewangan yang stabil untuk JMB," katanya.

Beliau berkata walaupun beberapa kondominium mewah melaksanakan pendekatan sama, pembangunan lama seperti Palma yang berusia lebih 20 tahun, memerlukan kelulusan kawal selia daripada Pesuruhjaya Bangunan (COB) sebelum dapat dilaksanakan.

“Cara ini boleh mewujudkan rangka kerja berstruktur untuk penguatkuasaan lebih berkesan, menjamin kestabilan kewangan jangka panjang untuk JMB yang bergelut dengan tunggakan berpanjangan,” katanya.

Impak ke atas hartanah

Pengarah Penyelidikan Rahim & Co International Sdn Bhd Sulaiman Akhmady Mohd Saheh berkata yuran penyenggaraan adalah elemen penting dalam menentukan nilai jualan semula hartanah.

“Hartanah yang dilengkapi kawasan umum dan disenggara dengan baik, mempunyai rizab kewangan kukuh dan amalan pengurusan proaktif, lebih cenderung mendapat tarikan pasaran lebih tinggi -- baik di pihak pembeli dan pelabur jangka panjang yang mencari kestabilan dalam pelaburan hartanah.

“Landskap yang dijaga dengan baik, kemudahan yang berfungsi dan pengurusan yang responsif akan mewujudkan persekitaran tempat tinggal positif yang secara langsung meningkatkan nilai dan keinginan terhadap hartanah itu.

Sebaliknya, pembangunan yang dibelenggu defisit kewangan, penyenggaraan yang tertunda dan potensi keperluan mendadak mendapatkan bantuan kewangan seringkali mengalami penurunan nilai.

“Apabila kemudahan merosot akibat kekurangan dana, kawasan umum diabaikan, perkhidmatan keselamatan terjejas dan pembaikan struktur utama ditangguhkan, ini menyebabkan kehilangan keyakinan dalam kalangan pemilik.

“Ia turut menghalang bakal pembeli yang akhirnya mengurangkan kebolehpasaran dan nilai jualan semula hartanah," katanya.

Sulaiman berkata berbanding mementingkan bayaran, pembeli hari ini lebih arif dari segi kewangan dan memanfaatkan platform digital untuk menilai kemampanan kewangan hartanah.

"Banyak komuniti strata yang pada awalnya menggunakan perkhidmatan pengurusan kos rendah kemudiannya bertindak melantik semula firma yang diyakini selepas menghadapi ketidakcekapan operasi.

“Ini hanya membuktikan kepentingan mengambil khidmat pengurus hartanah yang cekap dan berdaftar dengan Lembaga Penilai, Penilai, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Hartanah (BOVAEP) untuk menegakkan piawaian profesional dan pematuhan peraturan,” katanya.

Sehubungan itu, Sulaiman menyarankan agar JMB, MC dan pemilik hartanah melantik pengurus hartanah berdaftar (RPM) untuk memastikan pengurusan kewangan yang cekap dan mengelak risiko salah urus.

Pengurus hartanah bertauliah akan memastikan kebijaksanaan kewangan, pematuhan peraturan dan penyenggaraan yang betul, katanya.

Kisah Benar Pengurusan Lemah 

Sulaiman turut memetik contoh sebenar yang berlaku di Kuala Lumpur dengan kesan buruk akibat kelemahan pengurusan kewangan.

Realiti membabitkan sebuah pembangunan kediaman bertingkat tinggi yang siap dibina pada 2008 namun mengalami penurunan nilai hartanah yang ketara akibat salah urus JMB.

"Sekumpulan kecil ahli jawatankuasa menyalahgunakan dana dengan menganugerahkan kontrak kepada vendor dengan kos yang melambung dan menghabiskan dana simpanan.

“Laporan kewangan pula ditangguhkan atau kurang telus, menyebabkan dana tidak mencukupi untuk pembaikan kritikal, termasuk lif, pam air serta infrastruktur keselamatan.

“Apabila salah urus kewangan akhirnya terdedah, ahli jawatankuasa bertindak meletak jawatan secara beramai-ramai selepas menjual unit mereka," katanya.

Pembangunan itu mengalami pelbagai masalah operasi dan kerosakan lif kerap berlaku akibat servis yang tertangguh manakala perkhidmatan keselamatan dikurangkan kerana JMB bergelut untuk membayar penyedia perkhidmatan selain penyenggaraan asas seperti pembersihan dan landskap pula diabaikan.

"Ini menyumbang kepada persekitaran tempat tinggal yang merosot ketara dan mendorong ramai penduduk enggan atau culas membayar caj perkhidmatan mereka.

“Keadaan diburukkan lagi dengan tindakan bank menyenaraikan pembangunan itu sebagai berisiko tinggi dan mengurangkan kelulusan pinjaman untuk bakal pembeli. Akibatnya, nilai jualan semula turun hampir 30 peratus berbanding hartanah sama di sekitarnya," katanya.

Dalam usaha menyelamatkan keadaan itu, sekumpulan penduduk yang prihatin mendesak mesyuarat agung luar biasa (EGM) diadakan bagi memilih jawatankuasa baharu dan melantik pengurus hartanah berdaftar, seperti ditetapkan di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981 (Akta 242).

“Apabila pengurusan profesional dilantik, pelan pemulihan kewangan telah diperkenalkan yang menyaksikan kutipan caj perkhidmatan dapat dipertingkatkan melalui penguatkuasaan lebih baik manakala langkah-langkah penjimatan kos dilaksanakan untuk menstabilkan dana simpanan.

“Keadaan beransur-ansur pulih tetapi reputasi pembangunan yang terjejas itu memakan masa bertahun-tahun untuk dipulihkan,” katanya.

Kes ini membangkitkan kepentingan pengurusan hartanah profesional, pengurusan kewangan berhemah dan pematuhan dalam memelihara nilai jangka panjang sesebuah pembangunan. Pembeli hartanah perlu melakukan usaha wajar dengan menyemak semula minit-minit mesyuarat agung tahunan (AGM) sebelum ini, laporan kewangan dan rekod prestasi pasukan pengurusan hartanah sebelum membeli unit hartanah.

“Pembangunan yang diuruskan dengan baik dengan struktur tadbir urus yang telus, kawalan kewangan yang betul serta pasukan pengurusan proaktif lebih berkemungkinan mengekalkan nilainya dan dapat menarik pelaburan jangka panjang," kata Sulaiman.

Perkara Utama Bagi Pertimbangan Pembeli

Sulaiman menyarankan bakal pembeli yang berhasrat memiliki hartanah bertingkat untuk mempertimbang tiga faktor kewangan yang utama.

“Reputasi dan kualiti pembinaan pemaju adalah penting. Mutu kerja yang lemah hanya meningkatkan kos penyenggaraan jangka panjang. Pembeli harus menyemak rekod prestasi pemaju dan prestasi projek lepas atau sebelum ini.

“Rangka kerja caj perkhidmatan dan kemampanan kewangan juga perlu diteliti. Pembeli perlu menjangkakan potensi kenaikan yuran selepas proses penyerahan pengurusan dan menyemak penyata kewangan telah diaudit untuk mengukur keadaan kewangan JMB atau MC.

“Walaupun lokasi dan potensi pelaburan jangka panjang adalah faktor penting, permintaan terhadap sewa dan peningkatan modal juga membabitkan aspek jarak dengan infrastruktur utama, hab komersial serta pengangkutan awam.

Kemungkinan Masalah Terus Meruncing

Kesukaran mengutip yuran penyenggaraan bukan hanya satu kebimbangan kewangan, tetapi isu asas yang memberi kesan ke atas kemampanan, kebolehdiaman dan nilai pelaburan jangka panjang.

Sebarang kutipan yuran yang lemah hanya menjejaskan usaha penyenggaraan harian dan mendorong kepada keadaan hartanah yang kian merosot, penyusutan nilai jualan semula dan bebanan kewangan bagi JMB mahu pun MC.

Usaha memastikan pengurusan hartanah yang cekap, tadbir urus kewangan yang telus dan tabiat pembayaran yang bertanggungjawab menjadi kunci bagi mengekalkan nilai hartanah serta meningkatkan lagi kebolehpasaran.

Sebagaimana ditekankan oleh Aulia Fahriza : “Tidak sepatutnya kita pula yang perlu merayu hanya untuk mendapatkan bayaran ini. Jika isu itu dibiarkan berlanjutan, JMB mungkin terpaksa dibubarkan.

“Andai itu berlaku, penyenggaraan bangunan akan terjejas teruk dan menyebabkan kemerosotan persekitaran tempat tinggal bagi penduduk.”

Jelaslah, tindakan perlu diambil sebelum isu terus berlarutan dan hanya mengundang padah lebih besar.

-- BERNAMA

Siri artikel tiga bahagian mengenai kepentingan yuran penyenggaraan ini akan bersambung dengan bahagian akhir esok.